Dienstwoning als beloningsvorm is problematisch bij einde dienstverband
"Aan een van onze productiemedewerkers hebben we veertig jaren geleden een dienstwoning ter beschikking gesteld. Hij betaalt ons daarvoor een hele lage huurprijs. We hebben met hem geen afzonderlijke schriftelijke huurovereenkomst. De ter beschikking stelling van de woning tegen een geringe huurprijs is onderdeel van zijn (secundaire) arbeidsvoorwaarden. Onlangs hebben we de arbeidsovereenkomst met hem beëindigd. Onze vraag is of we ons op het standpunt kunnen stellen dat hij daarmee tevens de dienstwoning dient te ontruimen?"
Er komen nog steeds beroepen voor die het voorrecht hebben dat aan hun beroep het gebruik van een dienstwoning is verbonden. Denk aan personen die een bewakingstaak hebben, een filiaalhouder, een boswachter, een conciërge, een dominee. Daarnaast kwam het vooral in het verleden veel voor dat bedrijven woningen voor hun medewerkers lieten bouwen en hen in de gelegenheid stelden daarin tegen een gunstige prijs te wonen. Niet voor niets heeft de wetgever in art. 7:617 BW met zoveel woorden geaccepteerd dat "het gebruik van een woning, alsmede de verlichting en verwarming daarvan" een geoorloofde wijze van arbeidsbeloning is.
Tegenstrijdige belangen
Bij deze vorm van belonen kunnen zich echter gecompliceerde juridische problemen voordoen in de situatie dat het dienstverband wordt beëindigd. Dan duikt namelijk de vraag op of dat het gebruik van de dienstwoning automatisch eveneens als beëindigd kan worden beschouwd. Over de beantwoording van deze vraag zijn in het verleden tot aan de Hoge Raad toe pittige procedures gevoerd. Enerzijds is daar het belang van de werkgever om de woning aan een ander ter beschikking te kunnen stellen of daaruit een marktconforme opbrengst te verkrijgen. Anderzijds kan de gewezen werknemer belang hebben bij het inroepen van de wettelijke huurbescherming. Juristen spreken in een dergelijke situatie van een zogenoemde gemengde overeenkomst. De arbeidsovereenkomst en de huurovereenkomst (die meestal niet schriftelijk is vastgelegd) lopen met andere woorden in elkaar over.
Taakvervulling
Juridisch is van doorslaggevend belang of de ter beschikking gestelde dienstwoning "eigenlijk" is danwel "oneigenlijk". Van een "eigenlijke" dienstwoning is sprake indien het bewonen ervan "behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichtingen". Denk aan de eerdergenoemde boswachter, filiaalhouder, conciërge en dominee. Daarbij is niet vereist dat de bewoning van de dienstwoning voor een goede taakvervulling "essentieel" is. Voldoende is dat de bewoning van de woning bijdraagt aan een goede taakvervulling van de werknemer. Bij een dergelijke eigenlijke dienstwoning zijn de kenmerken van een huurovereenkomst volgens de Hoge Raad niet aanwezig. De Hoge Raad oordeelt in dat geval dat "gegeven de aard en de strekking van een gemengde overeenkomst geen plaats is voor huurbescherming".
Huurbescherming
De ter beschikking gestelde dienstwoning die daarentegen niet nodig is voor een goede taakvervulling van de werknemer, wordt in juridische termen ook wel de oneigenlijke dienstwoning genoemd. De gelijktijdige opzegging daarvan met het dienstverband is juridisch veel problematischer. In dit geval heeft de werknemer met wie de werkgever het dienstverband opzegt wel het recht zich te beroepen op de wettelijke huurbescherming. Dan zult u tevens rekening moeten houden met de aanvullende regels van het Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder de titel in het Burgerlijk Wetboek over Huurrecht, de Huurprijzenwet en het algemene vermogensrecht.
Nieuw aanbod
Het huurrecht wordt gekenmerkt door een hoge mate van rechtsbescherming van de huurder. De huurovereenkomst kan slechts onder een beperkt aantal voorwaarden worden beeindigd of gewijzigd. Een van de opzegmogelijkheden biedt art. 7:274, lid 1 sub d BW. Hiermee kunt u de huurovereenkomst opzeggen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voorzover dit aanbod geen wijziging van de huurprijs of de servicekosten inhoudt. Deze mogelijkheid wordt vooral gebruikt bij renovatie. Uw aanbod mag wel mede de verhoging van een huurprijs inhouden, mits het aanbod ook gelet op de overige omstandigheden van het geval (lees: woningverbetering) redelijk is. Dit kan een reële optie zijn.
Eigen gebruik
Een andere mogelijkheid is dat u zich als verhuurder erop beroept dat u de woning dringend zelf nodig heeft. Die mogelijkheid biedt art. 7:274, lid 1 sub c BW. Als dringend eigen gebruik mag de rechter ook aanmerken dat u de woning aan een andere werknemer ter beschikking wilt stellen overeenkomstig de daaraan door u aan de woning gegeven bestemming. De rechter zal in dat geval een belangenafweging maken of dat het benodigde dringend eigen gebruik zodanig dringend is dat van u niet gevergd kan worden de gewezen huurder langer het genot van de woning te verschaffen. Hierbij spelen ondermeer een rol het feit dat en de voorwaarden waaronder de arbeidsovereenkomst is beëindigd.
Onvoorziene omstandigheid
Art. 6:258 BW ziet op de mogelijkheid om de rechter te verzoeken een overeenkomst te wijzigen in geval van onvoorziene omstandigheden. Het inroepen hiervan is eveneens een optie. Blijkens de wetsgeschiedenis is het bij het inroepen van deze bepaling vooral beslissend van welke veronderstelling partijen bij het aangaan van de huuorvereenkomst zijn uitgegaan. Dat kunt u wellicht aantonen met gespreksverslagen waaruit blijkt dat de lage huurprijs uitsluitend is gehandhaafd als arbeidsvoorwaarde en als zodanig was bedoeld.
Goede trouw
In het verleden hebben zich voorts gevallen voorgedaan waarbij de rechter oordeelde dat het beroep van de gewezen medewerker op huurbescherming in strijd is met de goede trouw. De omstandigheden van het geval kunnen namelijk meebrengen dat opzegging van het dienstverband door de werknemer slechts kan geschieden gelijktijdig met de opzegging van de huurovereenkomst. In de rechtspraak is strijd met de goede trouw aangenomen toen de woning ver beneden de huurwaarde aan de directeur van een onderneming was verhuurd en deze zich had verbonden de woning bij beëindiging van zijn functie te zullen ontruimen. Ook heeft een rechter strijd met de goede trouw aangenomen in het geval van een werknemer die opzettelijk een functie had aanvaard waarvan de vervulling zijn capaciteiten en ervaring te boven ging, louter en alleen met het doel aan een woning te komen.
Huurprijzenwet
Tot slot is het interessant de mogelijkheid te bekijken of u op grond van de Huurprijzenwet de huurprijs eenzijdig kunt wijzigen. Of dat in dit geval mogelijk is, zal afhangen van de huidige huurprijs, de woonoppervlakte, de onderhoudstoestand, het voorzieningenniveau, de woonomgeving en dergelijke, een en ander overeenkomstig het puntenstelsel dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd. Dit is de meest voor de hand liggende oplossing. Mogelijk komt u als verhuurder ook in aanmerking voor de zogenoemde inhaalregeling. Bij de Huurcommissie kunt hierover nadere informatie verkrijgen.
Samenvattend
In het beschreven geval van de inleiding dient u kortgezegd eerst na te gaan of uw ontslagen medewerker de dienstwoning nodig heeft gehad voor een goede taakvervulling. Indien dat niet het geval was, is er sprake van een (impliciete) huurovereenkomst. U zult zich dan moeten afvragen of er goede redenen kunnen zijn deze huurovereenkomst op te zeggen, zoals ten behoeve van dringend eigen gebruik. Indien dergelijke opzeggingsredenen niet voor handen zijn, rest u tot slot de mogelijkheid de huurprijs te laten aanpassen aan de marktconforme huurprijzen van vergelijkbare woningen.
